文 / 徐苑蕾
用郁亮的话来说,“三条红线”融资新规是房地产行业游戏规则的重大改变。而从政策传闻出台到试点实施不过2-3个月的时间,如今“三条红线”的威力已经初步显现。
根据机构统计数据,三季度房企境内外发债规模刷新历史同期纪录。然而,从三季度结构来看,8-9月发债规模连续两月环比下降,且9月降幅逐步扩大至40%左右,房企融资在“三条红线”影响下急踩刹车。
据了解,新规自9月起已在首批12家房企试点实施,试点房企需要向监管部门提交相关数据。值得注意的是,根据近日曝光的监测表内容来看,试点房企不仅需要列明“三条红线”的指标,还要上报“参股未并表住宅地产项目有息负债”、“明股实债融资”等极少公开披露的表外负债数据。
由此可见,融资新规是穿透式地覆盖房企表内外负债的,对于房地产行业来说,无疑是一次全方位的行业整顿。同策研究院研究总监宋红卫表示,这说明房地产行业进入全面监管时代,监管部门掌握了房企真实的资金情况,对于后期融资政策的调整非常有利。
房企发债规模“踩刹车”
根据贝壳研究院统计的数据,三季度发债规模刷新历史同期纪录。2020年第三季度,房企境内外债券融资规模约3247亿元,同比增长14%,2020年前三季度房企境内外发债合计约9718亿元,整体规模超预期。
近年来,房企发债规模与到期债务规模紧密相关,尤其今年还是房企偿债高峰,全年房企偿债规模超过5000亿元。贝壳研究院高级分析师潘浩指出,三季度不仅房企发债规模创同期新高,到期债务规模同样创同期新高,达到2862亿元。
在偿债压力以及宽松的货币政策之下,年初房地产行业便迎来年内首个发债高峰,但二季度因疫情的影响,境内外融资均一度放缓。直至7月,房企发债规模再次冲高,开启年内的第二波融资潮。
但此后,监管部门多次释放房地产融资政策“由松变紧”的信号,房企融资不断承压。8月底,监管部门提出“三条红线”新规,并且根据“踩线”的数量将房企分为“红橙黄绿”四档,不同档位的房企有息负债规模年增速不得超过5%-15%。
在房地产的黄金时代,行业通过高杠杆、高周转的粗放型打法取得爆发式的增长,而“三条红线”新规则旨在控制房企的有息负债规模,推动行业稳健经营,避免潜在风险。
根据诸葛找房数据研究中心统计的100家上市房企的数据,踩线房企达到86家,其中22家踩“红线”。2020上半年,100家房企的有息负债规模达到7.8万亿元,较2019年末上升6.82%。其中,恒大、碧桂园、绿地、保利、中国铁建5家房企有息负债规模超3000亿元。
目前来看,融资新规的威力也正逐渐显现。根据贝壳研究院统计数据,房企发债规模在7月冲高后,8月尚算保持在高位,环比仅微降2.2%,但9月规模却大幅缩水,环比降幅进一步扩大至36.6%。
![](https://www.terpsiphone.com/uploadfile/202010/4e9d014147d3668.png)
对于四季度房企融资的预期,潘浩分析认为或将保持低温,“一方面,四季度临近财年的结算节点,尤其是今年在融资新规的要求下,房企为平衡整体负债结构,发债意愿或将降低;另一方面,海外债市受较多不确定因素影响,增加房企发债风险”。
一位四大行曾负责贷款业务的人士也表示,考虑到存贷比、政策、风险等因素,其所在银行的贷款规模本来就在收紧,四季度信贷额度或会出现不足的情况,因此房企融资可能会受到一定限制。此外,该人士还提到,对房地产行业尤其是房企前期融资,其所在银行目前的投放态度非常谨慎,非一线50强房企不投。
“三条红线”穿透表外负债
据了解,自9月起,“三条红线”新规在碧桂园、万科、恒大等12家房企试点实施,这些房企需要向监管部门提交相关监测数据,其余规模房企也将从明年1月起按新规执行,规模房企之外的小型房企则将继续执行总量控制。
值得注意的是,近日试点房企需要汇报的三张监测表被媒体曝光,其中包括经营、财务指标统计监测表、融资情况统计监测表和表外相关负债监测表。
从表格内容来看,试点房企不仅需要列明“三条红线”的指标,还要上报经营现金流净额、权益拿地和权益销售金额、各类债权融资金额、参股未并表住宅地产项目、明股实债融资等数据,并且需要在每月15日前提交。
尤其是涉及到明股实债的数据,这是房企在财报中极少公开披露的表外负债。房企往往会通过附属或隐性合同等手段,将明股实债的融资计入少数股东权益而非负债项,从而隐藏真实负债水平,起到修饰债务的作用。
此前,中国奥园、蓝光发展、融信中国、阳光100等房企都曾因明股实债问题遭到资本市场的质疑,但因为明股实债具有一定的隐蔽性,外界仅能通过少数股东权益占比、损益占比等维度去进行估算分析。
由此可见,本轮融资监管穿透式地覆盖表内表外,不仅是针对部分企业以降杠杆为目的的缩表行为,而且还是一次全方位的行业整顿。“这说明监管层对房企融资重视提高,房地产行业进入全面监管时代”,同策研究院研究总监宋红卫表示。
宋红卫指出,以往房地产行业资金监管侧重表内,表外融资大行其道,造成监管效力下降。融资监管政策一旦出台,基本就会形成后期监管标准,原则上标准只升不降。房地产行业各种融资渠道都受到监管,监管部门掌握了房企真实的资金情况,对于后期融资政策的调整非常有利,也可以说将进入精准调控阶段。
潘浩则表示,监管升级将更大范围地监管影子银行、明股实债、违规资金流入房地产等,净化行业金融环境,提升行业整体的抗风险能力,将成为行业的管理长效机制之一,保障房地产行业更加健康稳定的发展。
责任编辑:常福强
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