文/魏天谌
3月新冠疫情冲击美国后,数千万人失去了工作,无力支付房租。联邦和地方政府出台了不同期限的暂停驱逐令的政策。然而,随着这一政策大限将至,至少有数百万人仍处于失业状态,大批民众收入严重下滑,或将面临被强制驱逐的境遇。新一轮的住房危机正在酝酿。
根据美国联邦和州政府的规定,许多地区的禁止驱逐令将在明年1月之前到期。联邦政府预计,暂停驱逐令到期之时,美国可能会有3000-4000万人收到驱逐令。
8月末时,由于当地的政府暂停驱逐令的指示到期,路易斯安那州新奥尔良市已有数百户家庭由于无力支付房租,收到了驱逐令。密苏里州甚至有高达一半的住户面临被驱逐的风险。
美国普查局的调查显示,现在约有四分之一的有孩租房家庭存在拖欠租金的情况,其中,女性和少数族裔的处境更为困难。本次危机使美国向来饱受诟病的贫富差距进一步扩大,并体现在原本就显著分化的住房问题上。
费城联储上周发布的一项关于失业工人的研究报告显示,2020年底前,失业群体欠下的租金债务总额将达到72亿美元。穆迪分析(Moody‘s Analytics)则预计,如果到年底之前政府没有出台额外的财政刺激计划,这一债务总额将达到700亿美元,共计约1280万美国人将拖欠租金,平均每人欠下5400美元。
在政策要求下,有些房东虽然允许租客迟交租金,但是收取额外的惩罚费用,进一步增加了租客的债务负担。
疫情初期时,受到主要影响的是以租房者为主的低收入群体。然而,随着危机深化,失业范围已经扩大到白领群体。
——本次危机中,不仅仅是租房者可能面临被驱逐风险,贷款购房者也面临着未来房产被清债拍卖的风险。
危机期间,大部分银行都提供了3个月的贷款缓还期。但是,与租金类似,缓还不代表可以不还,而且,缓还期到了之后,贷款者需要连本带利地还款。因此,目前拖欠房贷的房主并不是不愿意还贷,而是经济状况不允许其房贷。
美国的贷款房产清算程序通常是这样的:在3个月的贷款缓还期结束后,银行会在第4至6个月开始催债,逐步启动准备清债法律程序。走完这个流程各州所需的时间不同,以纽约州为例,从贷款违约到银行最终拍卖房屋大约需要一到两年的时间。
所以,如果贷款购房者的经济状况接下来没有显著改善,也将面临失去房产的风险。目前看来,美国的就业改善状况趋于停滞,尤其是永久失业状况日趋严重,虽然眼前不面临大规模的违约问题,但这个后果迟早会浮现。
截至8月数据显示,近三分之一的美国人连续四个月未能全额支付房租或抵押贷款。牛津经济研究院预计,美国将有15%的贷款购房者违约。穆迪首席经济学家Mark Zandi此前也预测:如果美国经济在今年夏天和之后依然关闭,多达30%的美国人(约1500万户家庭)可能会停止支付房贷。
2008年美国的经济危机就是由高达1.3万亿美元的次贷泡沫破碎所引爆,在2007-10年期间,有380万美国人因为无力还贷而失去住所。然而,今年的危机严重程度已经显著高于2008年危机,这意味着本轮危机中“流离失所”的人数可能会更多。
——住房危机将造成一系列恶性的连锁反应,阻碍经济复苏。
首先,目前的政策虽然保护了租客和贷款者暂时免于被驱逐,但是没有缓解房东这一头的经济压力。许多房东依赖租金来支付贷款、财产税、运营费用等等,失去租金来源的房东无力维持运营,只能选择违约,银行或将面临大范围违约风险.
其次,租客和贷款者为了偿还租金或房贷,只能大幅削减在其他方面的消费,居民消费将受到打击。还有许多人转向了信用卡借贷以支付房租,但是,如果他们的财务状况没有得到改善,仍会造成信用卡违约,限制其未来的消费能力。
第三,租房市场也一落千丈,尤其是纽约、旧金山等大城市的房租将至冰点,经济增长失去了又一个动力。
根据美国地产经济公司Miller Samuel Inc.和Douglas Elliman联合发布的报告显示,曼哈顿公寓库存在9月创下新纪录,出租挂牌量达到了惊人的15,923个,较去年同期增长了两倍,创下了2006年以来的最高月度库存量;同时,空置率也是连续五个月创下新高,升至5.75%。曼哈顿地区租金中位数降至$3,036美元,同比下降了11%。地产分析师预测,这种状况很可能会持续一年到一年半的时间,甚至房租价格还有进一步下降的空间。
![(曼哈顿公寓库存量同比变化,9月创下历史记录 数据来源:彭博)](https://www.terpsiphone.com/uploadfile/202010/2dd7843602623c8.png)
责任编辑:李园
- 1 海通证券:新能源汽车短期价值回归趋势明显
- 2 小米Q3业绩创历史新高 却为何股价大跌?
- 3 美股盘前:感恩节将至 道指期货跌0.1%
- 4 *ST富控恶意规避退市遭监管重拳 难逃暂...
- 5 政策驱动特高压板块或迎跨年度行情 逾1....
- 6 遭顶格处分后*ST富控今起停牌 暂停上市...
- 7 美国房贷利率大跌 推动住房贷款再融资申请...
- 8 摩根大通因财富管理部门不当行为被罚2.5...
- 9 美国第三季度GDP环比折合年率修正值为3...
- 10 美国数据好坏参半,上周初请超预期,三季度...
- 11 这家卖保温杯的“夫妻店”闯关创业板 主要...
- 12 “跨境理财通”或年底前落实 具体细则仍待...
- 13 北京将出台户外广告、牌匾标识新规:拒绝“...
- 14 特斯拉申请召回超9000辆Model X...
- 15 乘联会谈中概股造车新势力:高估值也是很好...
- 16 美国服饰零售商Gap跌超10%,当季净利...
- 17 杭州高新实控人失联溯源 或涉万人集团被协...
- 18 黄金空头止步千八关口 美指刷新近三个月低...
- 19 李子园:经营业绩依赖单一产品 对恒天然的...
- 20 韩国三季度出生人口创新低 今年人口或首次...
- 21 申爱赋能赛道 2020上海马拉松路线补给...
- 22 美国职业橄榄球大联盟将执行更为严格的“口...
- 23 蓬佩奥抨击拜登团队:他们有点活在幻想世界
- 24 外媒:白宫拟取消对欧洲国家的入境禁令
- 25 小米Q3业绩创历史新高 却为何股价大跌?
- 26 嘉楠科技将于11月30日发布2020年第...
- 27 美股盘前:感恩节将至 道指期货跌0.1%
- 28 乘联会谈中概股造车新势力:高估值也是很好...
- 29 台积电入局,芯片封装或成半导体发展下一个...
- 30 *ST富控恶意规避退市遭监管重拳 难逃暂...
- 31 遭顶格处分后*ST富控今起停牌 暂停上市...
- 32 美国房贷利率大跌 推动住房贷款再融资申请...
- 33 直播成医美平台营销利器 医美直播强监管将...
- 34 习近平致电祝贺拜登当选美国总统
- 35 特斯拉申请召回9136辆Model X及...
- 36 销量不及对手“零头”:但蔚来市值已超戴姆...
- 37 法国对美国科技公司征收数字税 Faceb...
- 38 销量不及对手“零头” 但蔚来市值已超戴姆...
- 39 暂停往中国发货 澳大利亚葡萄酒商:像在棺...
- 40 网红直播卖燕窝翻车 燕窝行业亟待出台相关...
- 41 福克斯“盯上”拜登国安“新干将”:他攻击...
- 42 上海自贸区将推离岸业务财政扶持政策 最高...
- 43 北京新发地暂停冻品等销售和储存 所有冷库...
- 44 北京将出台户外广告、牌匾标识新规:拒绝“...
- 45 金世煐"逼宫&...
- 46 无理打压!美国联邦通信委员会驳回中兴通讯...
- 47 傅莹在《纽约时报》发文:重新激活中美关系
- 48 美国服饰零售商Gap跌超10%,当季净利...
- 49 亚马逊与美国政府机构合作检查假冒产品
- 50 互联网公司腐败频发:不道德行为为何屡禁不...
- 51 拜登:不会是“奥巴马的第三届”、“不会调...
- 52 美国证券交易委员会:科技公司可以用股权来...
- 53 蔚来资本余宁:风口上的新能源天花板在哪?
- 54 评:做好资金监管,防止“蛋壳”们割韭菜
- 55 小米取代华为,想多了
- 56 优客工场登陆纳斯达克 创始人毛大庆:质疑...
- 57 黄金空头止步千八关口 美指刷新近三个月低...
- 58 拜登带核心团队亮相:“美国回来了”
- 59 中方回应英国禁止华为参与5G建设:一再配...
- 60 孟晚舟庭审日记:怪事!精心设计的逮捕计划...
- 61 应用市场分成高达50%!游戏厂商无奈选择...
- 62 美媒:特朗普将前往宾州出席审查“选举不当...
- 63 完成数亿元pre A轮融资,小冰联手微软...
- 64 破解卖茶女“杀猪盘”真相:努力营造有缘分...
- 65 《说唱新世代》选手于贞:谁说女孩一定要文...
- 66 美国电影院的悲情寒冬:近七成中小影院或将...
- 67 菜鸟网络原副总裁史苗涉嫌受贿数百万元被刑...
- 68 逛完售楼处,后台可秒查你的脸!细思恐极
- 69 冷冷冷!中东部气温陆续创新低!南方多地湿...
- 70 美国加州破获服刑人员诈领失业救济金案件
- 71 63秒,特朗普任内最短记者会出现
- 72 美国发现巨型神秘金属块 如科幻电影&qu...
- 73 拜登誓言“美国将重新领导世界”
- 74 美国大多数新冠病毒传播由家庭聚会引起
- 75 美国数千万人出行庆祝感恩节 福奇发出严厉...
- 76 拜登宣布最新内阁成员任命
- 77 美国住院病例超8.8万人创新高 多地死亡...
- 78 印度12名抗疫医生半夜被赶出住所 只因政...
- 79 疫情下,一个8岁美国男孩,拯救了全家人!
- 80 拜登密友透露:美对华将“既有竞争也有合作...
- 81 俄联邦安全局:挫败极端组织在莫斯科地区的...
- 82 美国民众感恩节前排长队领救济粮 申领人数...
- 83 俄罗斯联邦安全局:在莫斯科地区阻止了一场...
- 84 韩媒:脸书在韩擅自使用用户信息被控告并被...
- 85 美国单日新增确诊超17万例 累计确诊超1...
- 86 她的拖鞋,34万人民币成交!
- 87 一图读懂:美国大选走到哪一步了?
- 88 蓬佩奥抨击拜登团队:他们有点活在幻想世界
- 89 外媒:白宫拟取消对欧洲国家的入境禁令
- 90 他手段高明 只为送子入哈佛 这位华裔富商...
- 91 俄媒:俄罗斯28个机构或被列入美国新制裁...
- 92 俄罗斯国防部公布俄军舰驱离美国海军驱逐舰...
- 93 巴西司法和公共安全部长确诊感染新冠肺炎
- 94 美国累计新冠肺炎确诊病例超1243万例
- 95 美国近120万儿童感染新冠肺炎 住院病例...
- 96 美媒:白宫批准向拜登团队提供总统每日简报
- 97 欧盟宣布订购1.6亿剂莫德纳新冠疫苗
- 98 美国内华达州最高法院确认拜登在该州获胜
- 99 美总务管理局为拜登拨款700多万美元,作...
- 100 下任美国务卿布林肯:拜登老相识 热衷摇滚...